Capítulo 7: Turismo

SECCIÓN 4ª: DIRECTRICES PARA LA ORDENACIÓN DE LAS ÁREAS URBANAS TURÍSTICAS NUEVAS

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3.7.4.1. Objeto, alcance y aplicación de las directrices para la ordenación de las áreas urbanas turísticas nuevas
1-E Es objeto de esta sección establecer los parámetros mínimos que han de garantizar la calidad de las nuevas urbanizaciones turísticas. Con este fin se establecen disposiciones acerca de las siguientes cuestiones:

• Determinación de la capacidad y ocupación máximas
• Condiciones sobre admisibilidad y compatibilidad de los usos
• Estándares mínimos de espacios libres, dotaciones y equipamientos

2-E Se establecen también directrices que han de regir la ordenación de las áreas urbanas turísticas nuevas, y que afectan a los siguientes temas:

• Ordenación y diseño de los espacios libres públicos
• Diseño de la red viaria
• Ubicación y diseño de dotaciones públicas y equipamientos
• Dotación de aparcamientos
• Diseño y dimensionamiento de servicios y infraestructuras
• Ejecución y mantenimiento de la urbanización

3-D Los parámetros y directrices que se establecen en esta sección serán de aplicación:

• A todos los planeamientos que tengan por objeto el desarrollo de áreas urbanas turísticas que no se encuentren definitivamente aprobados a la fecha de aprobación definitiva del PIOT.
• A los Proyectos de Actuación Territorial que desarrollen complejos turísticos en suelo rústico, que deberán cumplir las condiciones de ordenación incluidas en esta sección que puedan ser susceptibles de aplicación según las características del proyecto.
• Las normas de esta sección serán un referente para la ordenación de las áreas urbanas turísticas consolidadas en cuanto marcan un óptimo de hacia el que éstas últimas deben tender.

3.7.4.2. Capacidad y ocupación máximas de las áreas y actuaciones turísticas de nuevo desarrollo
1-D La capacidad máxima alojativa de un área será el producto de la densidad bruta que le corresponda, según el ámbito de referencia turístico y el tipo de actuación a desarrollar, por su superficie total, entendiendo como tal toda la vinculada a la actuación, vaya a ocuparse por establecimientos turísticos, otros usos compatibles o áreas libres, excluidas las superficies no computables a tales efectos. La capacidad de un área concreta podrá resultar inferior a la capacidad máxima alojativa de la zona en que se ubique, como consecuencia de la aplicación de otras condiciones de ordenación

2-D En las áreas donde se admitan usos residenciales, de acuerdo a lo establecido en el artículo siguiente, las plazas resultantes de tal admisibilidad computarán en cualquier caso para el cumplimiento de la capacidad alojativa máxima. A estos efectos, se efectuará un cómputo de plazas alojativas multiplicando el número máximo de viviendas por cuatro (4).

3-D La ocupación máxima en planta de la edificación destinada a usos alojativos en los complejos turísticos no podrá ser superior al 20% de la superficie total de la actuación.

3.7.4.3. Admisibilidad y compatibilidad de usos en las áreas y actuaciones turísticas
1-AD Serán de aplicación las siguientes limitaciones y condiciones para los establecimientos turísticos alojativos admisibles

• Todos los establecimientos turísticos hoteleros deberán tener la calificación de tres estrellas como mínimo y los establecimientos extrahoteleros la calificación de tres llaves como mínimo, según las respectivas clasificaciones contenidas en la normativa sectorial.
• En los complejos turísticos no se admitirán establecimientos alojativos en las categorías de establecimientos extrahoteleros; y los de carácter hotelero deberán calificarse con cuatro estrellas como mínimo. Los establecimientos turísticos recreativos deberán tener una cualificación correspondiente a la del establecimiento alojativo hotelero al que estén vinculadas.
• En las nuevas áreas de urbanización turística convencional, al menos el 75% de las plazas turísticas alojativas deberán desarrollarse en establecimientos de carácter hotelero.

2-AD En el planeamiento urbanístico o territorial que ordene áreas urbanas turísticas de nuevo desarrollo se respetarán las siguientes condiciones respecto a la admisibilidad de usos compatibles con el turístico:

• Se admitirán usos e instalaciones, no molestas, destinadas al ocio, aunque no formen parte de un establecimiento turístico alojativo como oferta complementaria del mismo.
• Se admitirán todos los usos de equipamientos y de infraestructuras al servicio del área urbana turística. En todo caso, en las áreas urbanas turísticas no se dispondrán dotaciones o infraestructuras de servicio exclusivo para usuarios residentes no turísticos, salvo justificación de su conveniencia y de que su uso no interferirá de forma negativa en las actividades turísticas.
• No se admitirá ningún uso industrial ni de oficinas, salvo aquellos propios de las empresas que exploten los establecimientos del área urbana turística o los que estén al servicio directo de éstas.
• Con respecto al uso comercial se respetarán las siguientes condiciones:
  • No se admitirán los usos comerciales en las categorías de gran centro comercial, gran comercio especializado, almacén comercial no especializado y mercado. Las categorías de local comercial grande y galería comercial sólo se admitirán en áreas de urbanización turística convencional.
  • En la franja de la urbanización situada a menos de 300 metros de la costa sólo se admitirán usos comerciales en las categorías de puesto de venta y pequeño local.
  • La edificabilidad máxima que puede destinarse a uso comercial en cualquier área urbana turística será de un 5% del total de la del sector en que se ubique.
  • Los usos comerciales se dispondrán preferentemente en espacios centrales de cada área urbana turística, complementados con otros (como los de hostelería o recreativos) que generan afluencia de personas, y suficientemente separados de las ámbitos de alojamiento y descanso de los establecimientos turísticos.
• Con los mismos criterios de disposición del apartado anterior, se admitirán todas las categorías de usos de hostelería.
• Con respecto al uso residencial se respetarán las siguientes condiciones:
  • Como regla general, no se admitirán los usos residenciales salvo en el supuesto de reexistencia de viviendas que deban ser incluidas en la delimitación del área y cuyo mantenimiento resulte onveniente, en cuyo caso la capacidad alojativa residencial y la tipología aplicable serán las que resulten de tales edificaciones residenciales preexistentes.
  • Excepcionalmente, podrán admitirse usos residenciales si en razón de las peculiaridades del área se justifica la conveniencia de tal compatibilidad de usos. En este caso, la superficie dificable máxima de usos residenciales no podrá ser superior al 10% de la superficie edificable total del sector, pudiendo destinarse un máximo del 20% de la superficie de parcelas a dicho uso residencial y no superándose en ningún caso el 10% del número máximo de plazas alojativas evistas en el planeamiento de ordenación detallada. Las edificaciones de uso residencial, en su caso, sólo podrán ser de tipología unifamiliar con una altura máxima de dos plantas, en parcelas con superficie mínima de 600 m² por vivienda y con una edificabilidad neta de 0,3 m²/m².